315 袁天帆
东亚银行到手之后，徐志也立刻安排了自身的团队来接手所有的业务，也安排自己人或者新人接手银行的一些重要职位。
这些职位之前都是由澳方及李家之人担任，收购协议中，这些人将会有三个月到一年的缓冲期，等新团队接手后，部分人自动离开各自职位，并获得一定的经济补偿。
新团队接手银行后的第一件事，就是暂停接受对外的低首付房产抵押贷款，并且开始清理银行内部被认定为风险极大的房产抵押贷款，这些贷款都是采用的激进模式，10%的首付，其他全部贷款，一旦碰到房价下跌，这批人极有可能放弃房子而不再还贷，虽然按照香江的法律仍然可以再继续追责，但法律成本高昂，银行最不愿意的就是碰到这种事。
现在的香江房价已经进入巅峰状态，不过部分人认为未来房价还有可以上涨的空间，另外一批比较谨慎的部分人则认为自己不能错过这个机会，而且也未必会成为最后的接盘侠，于是大量的资金还是不停的进入房产市场，继续推高着房价。
东亚银行将涉及房地产的部分项目打包出售，虽然接手方也明白东亚银行是准备清理高风险项目，但略低的价格还是让他们决定承担这份风险。
同时，东亚银行的转手也在香江被宣传的很是热闹，毕竟在明面上，徐志是香江的首富，首富开的银行，不少老百姓很是放心，很多都特意从其他银行中取出一部分现金，来东亚银行开一个账户，也算是沾一下首富的福气。
在收购完成的消息正式公布的三天之内，一共1.7万余人来东亚银行开了新账户，筹集资金8000万港元。
当然这些都是小头，美的公司目前在香江已经成为电子行业的领头羊，基本上在香江，稍微有点规模的电子厂，或多或少都与美的公司有着直接或者间接的合作关系，东亚银行成立之后，香江数百家规模不一的电子厂纷纷来到各处的分行，办理了公司账户手续，一些公司还甚至强行将员工的账户也推荐了进来。
而和记黄埔公司也参与了进来，将不少资金存在了东亚银行之内，将来，部分资金周转将会通过东亚银行来进行。
东亚银行成立半个月后，在各方友商的支持下，又成功的吸纳了高达5亿港元的资本，同时也清理掉了超过3亿港元的高风险的房产贷款，这些都被打包出售给了其他银行，虽然没从中赚什么钱，但也避免了未来可能出现的危机。
此刻的香江，房地产行业已经是银行的最大客户，即使是意图降低风险的东亚银行，也不可能彻底清理掉房产贷款，只是控制好了风险额度，譬如贷款额度只有房价一半的客户，又或者该客户工作收入较高，如果房价跌了，他们也有能力偿还贷款，这种客户的贷款还是很受欢迎的，即使再购买房产，东亚银行也会接受。
清理了3亿港元的合同，又增加了5亿港元的存储资金，接下来继续放贷自然成了首要任务，毕竟现在的存款利息高达8%，不把钱贷出去，一年的亏损就高达几千万港元。
在美的公司的牵线之下，数家大型代工厂分别向东亚银行借贷了2亿港元，用于在深海市建设新的大型工厂，同时东亚银行还参与了数个深海市的发展项目，现在的深海市到处开工建设，对于资金的需求就是一个超级的无底洞，东亚银行的几亿港元只是杯水车薪而已。
其实从投资的角度来看，这个时间并非收购银行的最佳时间，因为接下来的几年，因为政治、房产泡沫、国际经济等原因，香江经济将会出现极大的问题，连港元汇率都会出现严重的暴跌。
只要再等两年，地产危机爆发，很多香江的银行主要贷款客户就是房产行业，这些中小银行都会陷入危机，到那时就可以以更低的价格收购到手。
但同时时间也是极为重要的因素，早两年布局就会在未来更早两年获得回报，而且接手已经出问题的银行非常的麻烦，早日组建自己的核心银行团队，到时候也能更加顺利的利用经济危机的时间进行扩张。
时间很快就到了4月，经过一个月的磨合，东亚银行已经开始进入新的时代，内部整顿结束后，徐志又注入了5亿港元的储备资金，也同时投资兴建20家新的分行，这些分行与以前不一样，大多数都在港岛及九龙的黄金位置，部分是和记黄埔及恒大公司本身的物业，另外的则是额外寻租，虽然租金极贵，但对银行来说，黄金之地则意味着更多吸储的可能性。
“徐生，目前东亚银行内部关于房地产项目的贷款总额已经降低到了一半。”办公室内，东亚银行的新任行政总裁袁天帆对着徐志汇报道。
东亚银行现在的规模虽然远比不上恒大、美的等公司，但在徐志的计划之中却有极为重要的地位，他自然不可能再将这家银行归于恒大或者其他公司管理，银行内部稳定之后，徐志便联系了猎头，意图外聘一位精英人才来管理银行。
猎头公司提供了一系列名单，而其中袁天帆就在其中。
徐志在后世也听过此人名头，76年从美国芝加哥大学毕业，回香江后，先后在汇丰银行、花旗银行驻香江分行任职，业绩斐然，而到了87年，全球股灾爆发，香江股市一片哀嚎之下，港府开除了上一任联交所行政总裁，并邀请了袁天帆担任此职位，成为了全球有史以来最年轻的交易所行政总裁。而后到了90年代后又加入李嘉成家族，帮助李泽楷成功上市盈科电讯，获利数百亿港元。
经过一番面试之后，袁天帆成功的击败了其他求职者，当上了东亚银行的行政总裁。
徐志笑道：“你接下来的任务就是整顿银行内部，同时大量吸收民众的存款，至于贷款方向，优先考虑与美的公司的主要供应商，其他的你自己看着办，你也知道我的意思，我不太放心现在的房价。”
“那如果香江的一些大的房产公司寻求合作，我们该不该答应？”袁天帆问道，普通民众的贷款申请每个数额太小，银行其实更在乎的是大型公司的合作。
徐志说道：“怡和系、太古系、长江实业等地产五虎公司都可以考虑，其他的如果他们申请大额贷款，你再通知我。”
“明白了。”
“等等。”徐志突然说道：“佳宁集团你知道吗？”
“当然知道？”袁天帆点头说道。
徐志笑了笑，说道：“我们银行绝对不容许与佳宁有任何合作，就连佳宁的合作伙伴也不行。”
“这……”袁天帆顿时皱起来眉头。
徐志见似乎有事，问道：“怎么了？”
袁天帆说道：“我们银行与佳宁集团的确没什么业务往来，但如果算上其合作公司的话，倒是与我们有一定的关系，益大集团在多个项目上与佳宁集团有合作关系，而益大在我们银行有一笔3亿港元的贷款。”
316 新的瓜葛
“3亿港元！”徐志也皱起眉头，接着问道：“这益大集团的董事长叫什么？”
“钟正文。”袁天帆回答道，他在接受东亚银行之时就已经查看整个银行的所有资料，益大集团作为银行最大的债务人之一，他自然很是清楚对方公司的一些情况。
“钟正文？”徐志顿时想起了这个人物，他之前也看过东亚银行的所有资料，益大集团的贷款项目也在其中，不过这家公司规模并不算很大，而且银行内部描述为优质贷款客户，所以他也没细问这家公司的具体情况，也自然不知道其董事长是谁。
直到此刻才发现，益大集团居然是钟正文的，而此人在佳宁集团的一系列诈骗中扮演着极为重要的角色。
从严格意义来说，钟正文是佳宁集团主席陈松青的伯乐。
陈松青在70年代初到达了香江，第一份工作就是在钟氏家族的公司之中担任土木工程经理，后来陈松青自立门户，与钟家一起开发了数个项目，获得了在香江的第一桶金。
可惜，后面为了加快发展速度，走入了歪门邪道，拼命的增加自己名气，无所不用其极。
在香江，徐志旗下的几大公司非常有知名度，但其实却离普通民众很远。
美的公司主打出口产品，虽然旗下一系列产品在香江本土造就了至少两万人的就业，但很多人对此感觉并不明显。
恒大公司的规模已经能够达到香江地产前十强，但不同于华资地产五虎这种大力开发住宅楼的地产公司，恒大的主要业务持有商业楼宇进行收租和开发自己旗下地皮，从不参与地产拍卖，在行业内属于比较低调的公司，知名度也不算太高。
至于另外一家和黄集团，虽然影响力大，但毕竟是一百年前就有的企业，民众早已习惯，而且最近的新闻也不算多，并没有引起太大注意。
是以，现在香江名声最大的公司反而花落他家，佳宁集团在整个1980年通过数十场让人眼花缭乱的并购，迅速成为了香江商业史上最传奇的公司。
80年初，佳宁集团以10亿港元收购了置地旗下的金门大厦，这场交易的价格已经轰动了整个香江。
不过好戏还在后面，到了7月份，佳宁集团突然宣布，有关关于出售金门大厦的谈判已经进入实质阶段，售价约为15亿港元。
而到了8月，又宣布以11.8亿港元出售金门大厦75%的股份，而且买家已经支付订金。
到了10月，又宣布整栋大厦即将出售，售价为17亿港元。
也就是说，不到一年的时间，佳宁集团通过倒手金门大厦赚了7亿港元的利润。
整个佳宁集团的股票年初时市值约5亿港元，但到了10月大厦成交之时，市值已经高达36亿港元。
也就是在这段时间，徐志分批出手了手中的佳宁股票，获利2亿多港元。
不过陈松青的疯狂才刚刚开始，9月宣布组建航运公司，并且入股了泰国的一家五星级酒店连锁集团。
11月收购郑裕彤家族旗下的捷联公司，12月收购日本第五大电影公司日活集团的21%股权。
至于其他发展各种地产的计划，更是不计其数。
但这些投资真真假假，假假真真，成交获利是假，堆高股价才是真。
在香江，正常的商业贷款，除了使用地皮或者房产抵押之外，还有一种专门针对上市公司的手段，那就是以公司市值来作为抵押。
一般情况下，银行愿意贷出上市公司市值一半的金额，陈松青抓住了这一点漏洞，开始拼命制造各种假消息，堆高佳宁的股价，从银行之中获得了巨额的流动资金，再以这笔资金来发展物业，从中获利后再偿还债务。
如果地产市场一直兴旺下去，这种模式说不定真可以成功，但82年下半年地产危机爆发，整个佳宁集团的资金链全部断裂，所谓的百亿财团一撮即破。
徐志沉思了一会，问道：“这笔贷款的抵押物是什么？”
袁天帆答道：“是益大集团的股票。”
“能不能将这笔贷款转让于其他银行？”徐志接着问道，这种股票抵押迟早会出现问题。
“可以是可以，不过益大集团属于上市公司，转让债权这种事必须要通知他们公司的。”袁天帆解释道。
徐志说道：“这没关系，我们银行刚刚发生收购交易，对业务有所变动也不足为奇。”
“好的，那我立刻就去准备。”袁天帆答应后就要准备离开。
“等等。”徐志笑着说道：“如果汇丰银行有兴趣的话，就优先转让给他们，哪怕我们亏一点也没事。”
“好的，我明白了。”袁天帆点头说道，他不清楚为什么，不过有些事情雇主说了就去做就好，没必要询问为什么。
袁天帆走后，徐志慢慢的将知道的资料整理了出来，他在前世曾经关注过全球知名的一些商业骗局，佳宁案就是比较出名的一件。
在后世的82年下半年，因为刚刚爆发几年的石油危机，全球经济衰退，内地改革开放吸引港资，双重打击之下，香江的工业开始步入严重的帅退期。
虽然现在的房价疯狂，但此时工业占香江的经济比例仍然非常之大，工业萎靡导致了大量工人失业或者收入减少，整个香江内部消费萎缩，这对商业和房地产来说是致命一击。
而香江的前途问题浮出水面，撒切尔夫人在北京历史性的跌了一跤整个香江随后楼市股市暴跌。
不过陈松青可不是那么容易被击败的，管你外部经济好不好，反正他会做假账，公布或者“意外泄露”一些假消息，股价仍然高涨。
但钟正文的益大投资可不一样，连番激进投资失败，钟正文仓皇出逃，留下了21亿港元的债务和16亿港元的银行贷款。
随后，整个益大集团被清盘，廉政公署在益大集团也发现了大量与佳宁的合作资料，但深入调查，就能发现全部都是假的，这也导致了整个佳宁集团的惊天骗局全部失败。
但实际上钟正文也是一名受害者，他一直都不清楚陈松青的底细，多次的合作之后才发现问题，但已经是越陷越深，最终被陈松青拖入了地狱，虽然他成功的跑到了境外躲了起来，但香江法院根据“钱债法例”，将他的儿子送进了赤柱监狱。
早在去年年底在最高价位套现了佳宁股票后，徐志就已经不愿意再与陈松青有任何瓜葛，但想不到，收购了一家银行，居然又扯上了关系。
317 30亿贷款
时间过的飞快，一个月的时间转瞬即过。
东亚银行的发展也是极为迅速，在雄厚资金的支持下，港岛与九龙的一些商业核心地带又连续开张了20多家银行分行。
通过一系列的广告宣传和内部公司及关联公司的合作，银行的内部存款很快就达到了百亿港元的分界线。
而东亚银行随着存储资金的上升，寻求与大公司合作已成必然，不然只凭着一些小型客户，短时间之内根本无法贷出这么多钱，放在家里的时间越长，存款利息造成的损失则越大。
东亚银行的总部暂时也放在了和记大厦，这样各个公司内部联系起来也会方便很多，虽然有些拥挤，不过暂时也还能应付过来。
“徐生，有一件事需要跟你汇报一下。”和记大厦最顶层的办公室内，袁天帆汇报着这段时间银行的发展情况。
徐志问道：“什么事？”
“按照您的指示，我已经清理掉了银行内部一切与佳宁集团有所关联的贷款合同，不过今天早上，秘书处接到了一个电话，置地集团的鲍富达与佳宁的陈松青他们意图向我们银行寻求一笔巨额贷款。”袁天帆汇报道：“因为涉及到置地集团，而且贷款数目极大，所以我做不了主，徐生看这件事该如何处置？”
“置地集团。”徐志皱眉沉思了起来，在香江，大型的地产项目投资非常之大，动辄几十亿港元，即使可以使用银行杠杆，但对资本的要求还是太高，所以很多财团会联合起来参与一个项目。
这样做不但可以降低对资金的需求，也可以降低风险，同时强强联手，资源上可以相互配合，在向银行融资之时也有着极大的方便。
置地与佳宁，一个老牌英资，一个“新兴华资”，二者联手也算正常。
“他们有没有说过是什么项目？需要借贷多少？”徐志接着问道，如果只是佳宁集团一方来借钱，他一个铜板也不会借出去，但现在加上了置地，就不一样了。
“没有，鲍富达并没有说的很具体，他要求与您亲自见面详谈。”袁天帆无奈的说道，他虽然目前是资产超过百亿港元的银行总裁，对一些小型公司来说是一个高不可攀的存在。不过在一些真正的大亨面前，还是上不了台面，毕竟银行内大额的投资他做不了主。
徐志点头道：“行，那就约一下，我倒是想看看，他们一起搞什么鬼。”
……
香江，中环皇后大道2号：
这是香江最著名的酒店之一：希尔顿酒店。开发于50年代末期，1961年正式营业，楼高26层，共有750间客房，一直以来是香江为数不多的高级酒店之一。
而它的业主，就是和记黄埔公司，在50年代就与希尔顿集团签约了50年的管理协议。
在后世，香江市内并无希尔顿酒店，那是因为在1994年，和记黄埔以1.25亿港元的代价提前终止了合同，而后关闭了酒店，再将其拆掉，建成了后世长江集团的总部——长江集团中心大厦！
和黄集团虽然在一直在整合旗下的物业资产，但希尔顿酒店大厦却是地处黄金位置，短时间之内不会有处理的打算，至于在未来会不会学老李同志拆了建大厦，则就要看将来的发展需要。
“两位请坐！”一间优雅的单间内，徐志笑着接待着鲍富达与陈松青二人。
相比于鲍富达，陈松青显然更加热情，笑着说道：“徐生这段时间可是潇洒至极啊，连续在国际上收购了诸多大型公司，给什么香江人添了不少脸光啊！”
“哪里，陈生目前才是香江股市上的红人啊！”徐志也跟着相互吹捧道，反正怎么吹怎么来。
“哈哈……”陈松青笑了笑，这一年以来他旗下的公司股价翻了几倍，早就成为了无数股民追逐的对象，现在他的一句话，就可以引发整个股市数亿港元的波动，让无数人大发横财或倾家荡产，他很是喜欢这种感觉。
服务员很快就上好了酒菜，鲍富达问道：“徐生，今天我们二人约你出来，有一个项目，是我们希望大家能够一起合作？”
徐志喝了一口清茶，问道：“什么项目？”
鲍富达说道：“徐生可知道美丽华酒店旧翼发展项目？”
“当然知道。”徐志点头说道，美丽华酒店是香江最著名的酒店之一，地址位于九龙公园对面，其董事长杨志云是香江最著名的华裔酒店大亨。
在60年代九龙半岛还是贫困之地时，杨志云以一万港元作为订金，后从恒生银行获得贷款买下了现在的美丽华酒店，经过20年的发展，已经成为香江恒生指数中三家蓝筹股酒店之中唯一的一家华资酒店，拥有1300间客房，比希尔顿要多少一倍。
不过最厉害的还是该酒店连同旁边的一大片绿化土地皆处于九龙半岛的黄金位置，是所有地产商眼中的美食。
鲍富达说道：“我们置地和佳宁准备联手收购整个美丽华酒店，然后拆除酒店后兴建高级商业大厦。
徐生也知道那一片地皮极大，竞争者也非常之多，同时后续的拆除重建也需要不少资金，而目前徐生旗下的东亚银行资本充裕，所以希望徐生能够在融资方面给予一些帮助。”
徐志问道：“你们大概需要多少资金？”
鲍富达说道：“按照目前的地价，想买下美丽华酒店，至少需要20亿港元，而后续的重建工程应该也不会低于10个亿。”
“30亿！”徐志笑了笑问道：“你们为什么不去找汇丰、恒生或者渣打？”
陈松青接过话来说道：“本来我们是准备找汇丰银行进行合作，不过我听说徐生新开的银行生意很是兴隆，老百姓们都排着队存款，我想徐生现在必然急需将资金贷出去，所以我们就来了！”
“陈生果然够厉害。”徐志笑了笑说道：“贷款的话我可以同意，不过两位以什么作为抵押？”
318 股票抵押
陈松青说道：“佳宁和置地将会提供3亿港元的本金，其他的都需要银行方面的融资，至于抵押物，自然是美丽华酒店及周边地皮。
徐生手下也有地产公司，这其中的规则应该清楚，不需要我再详细解说了吧？”
“明白。”徐志点点头，这其实就是地产公司正常的套路，如地产拍卖活动，在拍卖之前地产公司就已经联系了银行，商谈好了中标之后的合作方案。
而往往10亿港元的地皮，地产公司只会自己动用一亿甚至更少的自有资金，其他的都是银行贷款，后续的建筑资金、材料费等等都是对建筑公司能拖就拖，拖不了还是走银行贷款，等建到一定程度，到了可以预售楼花之时，在地产火爆的时候就可以迅速收回资金，还清银行贷款，再对下一个项目进行征战。
这也是为什么很多几亿港元市值的公司能够宣布动用几十亿港元进行投资的根本原因，一切都是背后的银行操作。
从76年——82年，地产泡沫之中，赚钱最多的绝不是所谓的地产五虎，而是汇丰、渣打、恒生等大型银行。
陈松青笑道：“这么说，徐生这是同意了？”
徐志摇头道：“贷款我可以答应，不过你们的抵押物我不满意。”
陈松青皱眉道：“徐生，这可是目前香江正常的抵押方式，莫非徐生不看好美丽华酒店这个项目？”
徐志摇头笑道：“这与项目本身无关，东亚银行目前只是一家中型银行，30亿港元占了整个银行存储的1/3，这么大的贷款我不可能不慎重。”
陈松青问道：“那徐生还需要什么保证？”
徐志想了一会说的：“如果用其他物业来增加抵押，只怕会带来不少不方便，不如这样，两位可以以自家公司的股票作为抵押，如何？”
“股票？”陈松青和鲍富达都愣了一下，各自陷入了沉思。
陈松青自然是心中冷笑，以股票抵押，对他来说这只是家常便饭，他以这种方法早就借入了十几亿港元，再抵押一次自然不是问题。
而鲍富达想法则不一样，自去年失去九龙仓后，整个怡和系就极为担心置地公司会步上九龙仓后尘，一旦失去了置地，整个怡和将彻底没落。
但多年来，置地为了各种发展需要，曾经多次扩股融资，怡和集团也只是持有10%的置地股票，一旦被华资大户盯上，后果不堪设想。
在去年的8月，纽壁坚为了稳固对置地的控制，着手安排了香江商业史上最为出名的怡置互控，过程很是简单，置地和怡和分别对对方进行定向增股，双方动用了超过十数亿港元，最终怡和控制了置地40%的股份，置地控制了怡和38%的股份。
这种互控基本上隔绝了外资入主的可能性，但也并不是说就彻底高枕无忧，在所有的华人资本中，眼前的徐志则是怡和系最担心之人，因为他的资本远超过普通的其他华人家族，现在听到对方要求以置地股票作为抵押，他自然更是担心。
等待了一会，徐志问道：“二位考虑的怎么样了？”
陈松青自然笑道：“没问题，我可以以等额的股票作为抵押。”
鲍富达则说道：“置地的股票不接受抵押，不过我可以答应以其他固定资产代为抵押。”
“其他资产也可以，不过我不接受二次抵押。”徐志说道。
“徐生这个要求也太高了吧！”鲍富达皱起眉头，置地旗下的总资产高达300亿港元，但市值却不足百亿，根本的原因就是旗下几乎所有的物业都已经参与抵押融资，这个时代做生意，怎么可能不用银行的钱。
“二次抵押并没有优先权，所以我不得不重视。”徐志摇头说道，如果抵押品拍卖用于偿还贷款，优先的偿还顺序中，抵押的越晚，越最后补偿，像置地这种公司，旗下的固定资产不知道被抵押了多少次。
“两位，我们似乎越讨论越远了。”陈松青突然大声笑道：“目前地产市场兴旺，两位却在讨论着如果项目失败了会怎么样，这不是自找晦气吗？”
徐志笑了笑说道：“话不是这么说，我们银行只是为了求稳而已，而且项目能不能赚钱，我一个开银行怎么知道，你们才是项目的经手人，不是吗？”
陈松青笑道：“这也没关系，徐生如果不放心，也可以加入进来，我们一起合作，不是更好吗？”
“如果我加入了进来，你们可就不能再向我的银行贷款，陈生可是考虑清楚了？”徐志笑着问道。
“这……”陈松青想了一会，说道：“按照银行法条例，如果徐生的投资不超过15%，港府就不会插手，股份少是少了一点，不过徐生也可以从贷款之中获取部分利润。”
“我不会中途加入你们这个项目。”徐志摇头拒绝，又笑问道：“既然你们对这个项目这么有自信，那为什么不肯接受股票抵押，莫非鲍富达先生不看好这个项目？毕竟只要项目成功获利，什么抵押都可以赎回。”
陈松青笑问道：“徐生，你对我们这边有这么多要求，那不知道东亚银行又能提供什么样的优惠利率？”
“只要有足够的抵押物，我可以答应提供13%的贷款利息。”徐志笑着说道，港府在最近两年连续多次提高存款利率，现在商业贷款利息普遍高达16%，不过这种高达几十亿港元的贷款必然会带有优惠，但能够达到13%，在汇丰、恒生这种大银行也不太可能，而普通的中等银行则没有这么多资金。
“13%。”陈松青眼睛一亮，大型地产项目，最重要的成本就是银行贷款的利息支出，每减少一个点，公司利润就能增加几成。
见鲍富达也很是犹豫，陈松青又补充道：“徐先生，有了美丽华酒店作为第一抵押物，即使我们再需要以股票抵押，按照实际价值，也不会抵押很多股票。”
“那是当然，我只是追求银行贷款的安全，足够抵押物就行。”徐志点头说道，他只是以美丽华酒店本身的抵押不足为借口，希望置地和佳宁能够以股票为抵押，但获得的股票抵押肯定不会很多。
“鲍富达先生觉得怎么样？”陈松青回过头来问道，他之前与徐志的一系列对话其实有一部分是说给鲍富达听的。
鲍富达想了一会问道：“那不知道东亚银行需要多少价值的股票作为抵押？”
“5%的置地股票，鲍富达先生以为如何？”徐志笑着问道。
319 另有目的
“5%。”鲍富达听完后，顿时松了一口气，这个比例要求并不高，毕竟贷款几十亿港元，而5%的置地股票价值也才不到5亿港元，这点比例也影响不到已经完成互控的置地，更不要说他对美丽华酒店这个项目有十足的信心。
徐志笑道：“佳宁集团也需要提供同样价值的股票，或者未抵押过的固定资产，不过我这边还有一个要求！”
陈松青问道：“什么要求？”
徐志说道：“我希望置地和佳宁在这次借贷之中，能够相互担保对方的债务。”
“相互担保？”陈松青听完后脸色一变，不过却没有再多说什么。
鲍富达听完后则皱眉道：“我们已经提供了足够的抵押物，徐生还是不放心吗？”
徐志笑道：“股票抵押自然有一定的风险，这两年置地的股价可是涨了不少，我可不想我的公司重蹈牛奶公司的覆辙。”
74年置地公司为了收购拥有大量土地储备的牛奶公司，故意拉高自己公司股价，然后以股换股收购了牛奶公司后，置地股价恢复正常，坑了无数普通股民。
鲍富达脸色很不好看，沉声说道：“这一点我现在不能决定。”
陈松青也跟着说道：“我也需要重新考虑。”
徐志笑道：“没问题，不过这段时间联系我们银行的地产公司可是有不少，你们也知道东亚银行的能够动用的资金并不算太多，所以希望二位能够早日决定。”
陈松青问道：“徐生，如果我们有一方不同意相互担保，不知道这笔贷款还能不能通过？”
“那我们就只能期待下一次的合作了。”徐志笑着说道，要求置地和佳宁相互担保，就是为了佳宁将来破产时，这笔债务能压在置地的身上，不然这笔钱绝对不能借，否则死的就是自己银行。
如果置地现在同意了担保，到了佳宁破产之后，突然多了原本属于佳宁的十几亿债务，置地即使已经完成互控，也得脱一层皮。
“好，那过几天，我们再给徐生答复。”陈松青与鲍富达相互看了一眼后说道。
“希望我们能够早日合作！”徐志点头说道，实际上他不是很担心这两人不答应，香江的不少地产公司拿地时都会组建财团，一部分在贷款之时也需要相互担保，这是让银行安心放贷的重要条件之一。
只是这种情况经常出现于一些小企业，类似于置地、佳宁这种大型公司则少一些。不过徐志也给足了诚意，13%的商业利率，在81年，绝对不可能找到更低的一家。
置地在经过怡置互控后已经开始改变投资策略，大肆在香江投资地产行业，显然对香江的未来很有信心，在鲍富达的眼中，美丽华酒店这个项目必然大赚，只要项目能够赚钱，所有的抵押都没有任何危险。况且就算亏了，只要拿钱出来还债，什么抵押都能收回来。
至于佳宁就更不用说了，完完全全的一场惊天骗局，只要有钱，抵押什么都行，签个担保协议跟玩一样。
晚宴结束后，鲍富达与陈松青并没有急着离开，反而与徐志一起前往了酒店16层的一间健身房。
在跑步机上跑了几分钟后，陈松青满头大汗的关了机器，走了下来，拿起旁边服务员准备的矿泉水，一股脑全喝了下去。
“人老了，跑不动了，比不了徐生啊！”陈松青笑着说道。
徐志笑道：“陈生也才四十岁，是男人的黄金年龄，应该是平时太忙了，没什么时间锻炼身体，只要每天训练，身体素质就能提高。”
“哈哈，我现在只对赚钱感兴趣，其他的还是以后再说吧。”陈松青笑了笑，又看了看周围，感叹道：“真羡慕徐生，收购了和记黄埔公司，就得到了这么多产业，这希尔顿酒店的位置可是让无数人眼红啊。”
“佳宁集团现在的规模也不小，我想超过和黄也就是时间的问题。”徐志笑了笑说道。
和黄虽然是四大洋行之一，可目前也只是专营自己的几个核心领域，但佳宁却完全不一样，到处收购各种公司，信报财经版曾经公开调侃佳宁集团像一个十年没有逛超市的已婚妇女，带着庞大的购物车碰到什么就买什么，完全不顾及自己能否消化，只看规模，佳宁想超过和黄甚至怡和都不是问题。
陈松青说道：“徐生，刚刚在酒席之上，我突然想到了另外一个生意，不知道佳宁和置地是否能够收购希尔顿酒店这栋物业？”
“你们想收购希尔顿酒店？”徐志也被惊呆了，现在他突然明白了为什么这两人主动要找自己贷款，同时还约在了这里，敢情贷款只是一个借口，真正的目的是为了希尔顿酒店。
陈松青点头道：“对，徐生，美丽华酒店的规模虽然比希尔顿大，但是就地理位置而言差了太多，连美丽华都能卖个20多亿港元，希尔顿酒店必然远超这个数字，徐生难道一点都不心动吗？”
“本来就是我的资产，有什么好心动的。”徐志摇头说道。
“不能这么说，据我所知，希尔顿酒店集团与和黄公司签了50年的经营合同，也就是说按照正常情况，和黄想要真正入手这栋酒店，还要再等30年，这么长的时间，我想即使以徐生的年纪也等不了吧！”陈松青笑着说道：“不如我们联手，先与希尔顿酒店集团解除合约，然后再拆了这酒店，按照这里的位置及面积大小，完全可以兴建一栋比合和中心还要高的大厦，建成香江第一高楼，到时，不管是自己持有还是楼花出售，都比一座酒店强多了吧。。”
鲍富达此时也已经走了过来，在旁边听着这个计划，也没有任何表情变化，显然早就已经知道此事。
“好想法，按照现在的房价，这个项目的确能够赚钱。”徐志笑了笑，又反问道：“不过陈生又凭什么认为我会将这么好的项目拱手相让？”
320 新的合作
“徐生难不成想要独自开发这个项目？”陈松青对徐志说的话似乎并不在意，反而笑着说道。
徐志点点头说道：“难道陈生以为和记黄埔公司没这个实力吗？”
“哈哈，我当然知道和黄有这个实力，更不用说徐生自己也有足够的财力来完成这个项目。”陈松青笑着说道：“不过现在的香江，大家赚的都是快钱，能够迅速获利才是最重要的，和黄前段时间在股市上集资30亿港元投资海外，现在如果再承担这个项目，负债比然极重。
而与我们合作则很简单，只要我们签了协议，置地与佳宁会先期从银行贷款，一部分给和黄作为订金，另一部分则作为项目的启动资金，只要等到项目能够出售楼花，所有的资金都将回流，我们三方得利，而且这个过程中，和黄的获利将会是最多的一家。
徐生，是自己公司高负债经营获得全部利润，还是什么都不做就可以获得大部分，我徐生应该很清楚这其中的得失。
更何况，徐生的眼界要比我们这些人强得多，在国际市场上也是呼风唤雨，完全可以利用先得的资金在国际上投资获利，这完全就是一举两得。”
“陈生想的真周到，我得仔细想想。”徐志笑了笑说道，这陈松青说的的确有道理。
在香江，自己开发自己的地皮物业不是不行，实际上虽然获利最多，但效率上来说反而最慢，因为香江的法律规定，出售楼花必须要在楼盘封顶8个月之前，这一条对于住宅来说没什么太大影响，因为住宅盖的都很快。
但对于大型写字楼来说，兴建的时间可能高达2-4年，这过程中会沉淀太多的资金，从投资回报率上来说并不划算。
70年代末的合和实业在地产五虎之中实力最强，但太多的资金沉积于兴建香江第一高楼——合和中心，反而失去了发展的黄金时间。
所以，在这个时代，很多拥有地皮的公司都会快速出手手中地皮，然后再利用这笔资金发展壮大，而不是守着一块地皮，自己吃着独食。
这种做法的根本原因就是让出一部分利润和大量的风险，同时自己获得资金开发其他项目，属于投资比较稳健的方法，接手一方则是利用银行杠杆，几乎零成本接受项目，但承担了极大的风险。
而风险是相对的，只要对房价有信心，风险就不存在，后世的四大家族大部分都是在这个时间段利用这招从英资公司手中获得地皮，从而获取发展的机遇。
当然，这些合作是针对的中型公司，如果公司规模够大，负债不重，又对房价有着信心，在没有太多快速获利项目的情况下，自己发展大型物业也合适自己，比如后世85年之后的李嘉成，资产超过数百亿港元，这么大的公司不可能再像小公司一样四处开花投机，稳下心来开的发四大围村就变成了利润最高的项目。
前段时间和记黄埔公司在股市通过渣打银行公开吸纳资金30亿港元，这几乎已经是和黄市值的一半，陈松青必然认为和黄公司在海外有大型项目投资，需要从香江调集资金，而且也判断和黄此刻负债极重，不会再自己单独开发大型项目，所以才有了和置地一起打希尔顿酒店这块地皮的主意。
陈松青笑道：“好，希望能够早日得到陈生的好消息。”
……
一星期后，徐志召集了王礼明、马士民、袁天帆三人，召开了一个小型会议。
“这些资料你们都看过了，觉得怎么样？”徐志在主会议桌上问道。
马士民第一个说道：“陈松青其实说的很对，希尔顿酒店的管理权并不在我们手上，虽然能够能够每年获利，但远比不了开发大型写字楼。
不过，如果我们是我们自己负责开发，会对公司的资金形成不小的压力。”
徐志问道：“你的意思是可以考虑直接将整个酒店物业出售给置地与佳宁集团？”
“是的，虽然现在的希尔顿酒店处于黄金位置，但想获得最佳收益，必须得先从酒店一方收回管理权，还要解散酒店，然后拆除大厦再兴建高楼，与其这么麻烦，还不如我们获得一笔资金，在其他地方兴建大厦，港府这些年来一直在填海造地，参与竞拍要方便很多。”马士民简洁的说道。
“如果能够卖个高价，我原则上不会反对。”徐志点头同意道，他一直以来都是要求公司长期持有中环内的黄金物业，不过马士民在这点上也很有道理，毕竟酒店物业现在的盈利太低，而收回来再拆除重建也需要极长的时间。而且这个世界上不存在永远不会出售的物业，只是时机与价格是否合适罢了。
如果现在能卖一个高价出去，等到83年地产危机，港府一样会推出大量的黄金位置的地皮，虽然很难碰到能与希尔顿酒店这样位置的地皮，但从利润来说，现在高价套利，再在未来地价收购，总会划算很多。
而现在如果自己开发整个项目，就要涉及与希尔顿这种国际酒店的扯皮、大厦的设计招工、垫资兴建，这样一套下来，至少要等到83年才能发售楼花，而那时地产危机已经形成，即使是中环这一块，房价也会跌个三四成，更不用说港元还会暴跌，谁开发这个项目都会亏死。
现在的置地因为股权已经不会被华资威胁，同时也逐渐脱离的怡和的控制，开始进入了疯狂扩张的地步，虽然与原先历史上不一样的地方有很多，比如港灯早已被徐志收购。
但置地不会因为没收购港灯而省下一部分钱，只要手里有钱有抵押物，置地就会拼命利用银行融资来进行扩张，现在是81年中旬，地产价格的最高时候，出手希尔顿酒店足以让置地再背负几十亿港元的债务。
徐志接着问道：“东亚银行这边怎么说？”
“美丽华酒店的项目，置地与佳宁意图向我们贷款25亿港元，这笔资金东亚银行可以独立承担。
但是如果和黄同意了出售希尔顿酒店物业，那么置地与佳宁将会再申请贷款30亿港元，这已经超过了我们东亚银行的能力，不过我可以与渣打银行合作，共同贷款。”袁天帆第一个汇报，他还是希望东亚银行这次能拿下这两个大型项目，这样这段时间因为广告效应而增加的存款也会一次性找到出口。
不过两笔贷款的资金实在是太多，只能寻求其他银行的合作，房地产公司之间可以形成联合财团共同开发大型项目，而银行之间自然也可以合作组成银行团，这其实也是分担风险的措施。
徐志摇头拒绝道：“美丽华酒店的项目，东亚银行可以直接贷款，但是希尔顿酒店的项目不能从东亚银行走，和黄的大股东与东亚银行的老板都是我，银行的资金虽然是贷给了置地与佳宁，但会有一部分到和黄的手中，虽然没有违反银行法，但以后如果出了问题，很有可能被怀疑是内部交易，这种事情能避免就要避免。”
321 飞机到手
未来佳宁一旦破产，所有与其合作的公司都会被廉政公署调查，如果贷款的资金涉及内部交易，哪怕合法，也会被调查。
这个世界上的大公司没有一个是干净的，真被细查之下，总会有很多问题出现，甚至很多连董事会都不知道什么情况，徐志怎么着也不会让自己的公司陷入这种境地。
“好的，我明白了。”袁天帆点头说道。
徐志道：“置地与佳宁对希尔顿酒店物业的报价是多少？”
“27亿港元，不过他希望由我们来解决与希尔顿酒店的纠纷。”马士民说道，他已经与鲍富达等人有所接触，现在是地价最疯狂的时候，年初红锦道一块地皮被拍出了3万一尺的价格，在全球地价中仅次于曼哈顿。
徐志笑道：“怎么可能，跟他们说清楚，这种事他们自己搞定，要么答应要么这合作就算了。”
希尔顿酒店怎么说也是国际知名酒店，而且现在的香江因为内地的改革开放，旅游业开发进入爆发期，想说服其放弃在香江的业务，可不容易，八成得上法院，再过半年，地产市场就会陷入萎靡状态，到时候和黄即使花高价说服了希尔顿酒店，想再卖个高价给置地就不太可能了。
“我会再与纽壁坚与鲍富达商量这件事。”马士民点头说道，他其实也不想就这件事与希尔顿酒店发生摩擦，而且他更担心，如果自己将这件事谈妥，那么老板会不会又想自己兴建这香江第一大楼，毕竟他知道徐志虽然不看好地产市场，但却颇在意持有中环的物业。
和黄前段时间从股市上集资30亿港元，5年期利息13%，也就是说到了1986年，必须要一次性偿还49.5亿港元的债务。
这笔资金准备去美国投资通用电气，他并没有把握能否赚钱，而且他与徐志一样，也认为地产市场已经到了泡沫即将破灭的地步，此刻以最高价出手手中的一栋中环物业，既可以降低公司负债，同时手中有钱，在未来也好更好的布局。
“行，那事情就这样吧，王礼明留下，其他人先离开吧。”徐志笑着说道，如果不是置地参与进来，他不会主动出手手中的物业。
去除未来时代广场的地皮，他目前手上一共有四处中环物业，国泰大厦、联邦大厦属于百分之百持有，而和记大厦与希尔顿酒店则属于和黄。
不过与置地比起来就差的太远，置地旗下在中环的物业包括康乐大厦、太子大厦、历山大厦，告罗士打大厦、渣打大厦、连卡佛大厦、置地广场、太古广场、文化东方酒店、荷兰行等等，同时在九龙半岛的一些黄金位置也有数栋顶级大厦，如温莎公爵大厦、皇室大厦、湾仔夏悫大厦、怡东商场、铜锣湾贸易中心。
这些物业总面积超过一千万尺，每年光是收租就能收入20-30亿港元。
这些只是大厦，置地旗下还有大批地皮及住宅别墅物业。
不过拥有这么多物业的代价也不小，这些大厦包括置地本身的股票已经被不停的多次抵押，整个集团的欠债高达一百多亿港元，所有大厦的租金也必须大部分用于偿还利息。
其实这就是不停的以贷养贷，在地产市场一直上升的时候自然不是问题，可一旦地价下跌，资产不足后银行抽贷，整个经营体系就会崩溃。
出售希尔顿酒店业务，本身既可以获利，又可以再在置地这头骆驼上压下一批稻草，同时因为美丽华酒店的贷款，东亚银行也可以作为债权人前去逼债，从而在将来获取最高的收益。
马士民与袁天帆走后，办公室内只剩下徐志与王礼明。
徐志问道：“和黄的那笔资金已经转成美元了吗？”
王礼明点头道：“已经转换完毕，一共5.8亿美元，已经在花旗银行的账户之上。”
“好，我马上就要去美国，正好一次性搞定此事。”徐志笑着说道，现在港元与美元的汇率约为5.13:1，和黄从股市中发行30亿港元债券，现在已经全部兑换成了美元。
……
美国：
“韦尔奇先生，恭喜你成为通用电气公司的新任总裁。”一架波音747飞机上，徐志举起一杯红酒，笑着招呼着对面的一位白人。
“多谢了，徐先生。”韦尔奇举起酒杯，客气的在空中碰了一下，轻尝了一口红酒，又看了看周围笑道：“徐先生的这架飞机可真是奢华，一架波音747当作私人飞机，我以前倒是听过这种事，想不到今天居然能够有幸坐在其中。”
“谈不上奢华，本来是想买737的，只是要等待太久，所以就换了这一架了。”徐志笑呵呵的说道。
从波音公司购买的私人飞机三个月前就已经交付，然后又交给了美国的一家专业装饰公司进行内部装修，此次来美国，虽然有一些商业合作，但最重要的就是接手这架目前全球最豪华的私人飞机。
747是目前世界上最大的飞机，舱内面积高达450平米，而在香江，所谓的千尺豪宅也才90平米左右，还得扣除公摊面积。
只是看面积，就超过了很多香江的别墅，飞机内部拥有2套配有独立卫浴的房间，一个大型酒吧，一间可以容纳20人的会议室、一间书房，内部配有ibm最新的小型超级计算机以及一间室内电影院，这种奢华的配置，让通用电气的新任ceo也被震住。
空姐端来了两份牛排，徐志与韦尔奇如在饭店之中一样，举起挡纸，防止沸油烫身。
等待了一会，韦尔奇熟悉的使用刀叉，切下了一小片牛排，放入嘴中仔细品尝了起来，又说道：“这牛排很棒，我去过很多美国的牛排店，没几家有这个水平。”
“这是我从法国专业请来的厨师，最擅长的就是煎牛排。”徐志笑着说道，既然花了一亿多美元购买了私人飞机，其他的投资自然只是零头，他当然要选择最好的。
波音747需要4位驾驶员，徐志安排人从国泰航空挖来了最顶级的6位。空姐自然更不用说，都是最年轻漂亮且会服务人的香江美女。
而厨师方面，也从全球各地聘请了十数位最顶级的厨师，这些厨师平时就待在香江，为徐家或几大公司高层准备伙食，需要之时就跟着私人飞机，在飞机之上准备食物。
很快，二人将牛排吃完，徐志喝了一口红酒，笑问道：“韦尔奇先生，关于入股通用电气之事，不知道贵方董事会有没有通过此提案？”
322 投资入股
“董事会已经通过了徐先生的投资计划，这么大的投资，美国外商投资委员会那边也需要走一定的手续，不过因为徐先生这次只是普通的商业投资，并不寻求管理权与投票权，外商投资委员会那边应该不是问题。”韦尔奇点点头说道。
他今年年初被当选为通用电气的新任ceo，按照当初与徐志的约定，他向董事会申请了针对香江和记黄埔集团的定向增股融资要求，纵然香江一方已经宣布放弃股票所带来的所有投票权，但还是有不少董事提出了反对意见。
韦尔奇花费了两个月的时间才成功说服了董事会，接受了来自香江的融资。之所以这么积极，并不是因为他韦尔奇有多么信守诺言，而且目前的通用电气已经患上了严重的“大公司病”，所有的部门效率极低，他需要进行一场大的改革。
但改革会触及太多利益，他虽然当上了ceo，但不代表已经成为了公司的皇帝，很多位高权重的人仍然会是极为厉害的挡路石，为了增加自己改革成功的概率，韦尔奇需要一大笔能够被他自由控制的现金，而徐志这个时候送来的就是这份礼物。
“好，我已经在花旗银行准备好了5.8亿美元的现金，只要韦尔奇先生一句话，这笔钱可以立刻转至通用电气的账户之上。”徐志笑着说道，为了能够增加成功率，和黄入股通用电气之后，不但放弃了可能入主董事会的机会，连在股东大会上投票都资格都一起放弃，反正这次投资时间也不长，赚一笔就行，想要干涉通用电气这种美国核心产业的发展，不要说香江的公司，连欧洲的都不行。
“那就祝我们合作愉快了。”韦尔奇笑着说道，目前，通用电气的市值约为140亿美元，一年的净利润为12亿美元左右，5.8亿美元，即使对于现在的通用电气来说也是一笔巨款，更重要的是，这笔钱为公司预算之外的现金，而且不属于内部任何陈旧势力，名义上他这个ceo可以完全掌控这笔现金。
飞机经过了两小时的飞行，在波士顿国际机场成功降落，通用电气公司也派来了几辆凯迪拉克，来迎接徐志这位投资商以及ceo韦尔奇。
“这还是我第一次在机场里直接从vip通道出来。”韦尔奇坐上公司汽车后，笑着对徐志说道，徐志的飞机降落后并没有如其他航空公司一样对接乘客引导台，毕竟这只是几个人，也不可能如民航一样有一个专门的接引台。
机场专门安排了一辆大巴，将飞机上一行人接送至机场vip出口。
“通用电气公司难道没有私人飞机吗？”徐志笑着问道。
“有，不过只是小型的湾流飞机，航程在美国境内倒也够了，而且我们这种飞机不会选择在大型民用机场起降。”韦尔奇答道。
“也是，小飞机的确方便很多。”徐志点点头说道，美国的机场全球第一，其中大部分都是小型机场，适合湾流这种商务飞机起飞与降落，不像民航那般受到机场管控效率上来说远超波音等飞机。
韦尔奇笑道：“方便是很方便，但舒适度可就差远了！”
“这倒也是。”徐志笑着点点头，波音和湾流，两者都是各自领域的顶尖公司，论技术其实都不差，但湾流毕竟走的是小型飞机的发展路线。
而小型飞机设计的再好，也避免不了难以提高舒适度的问题，这其中不仅仅是飞机空间的大小及内部装饰问题，更重要的是在飞行过程中，如果碰到气流或者其他气候变化，小飞机将会振动的非常厉害，一个不注意，人都会摔倒即使以现在的科技可以提前检测到气候变化，但经常还是会出现一个突然袭击。
而波音飞机则要好上很多，哪怕是737，也比普通的湾流重上几倍，更不用说徐志的747，除非碰到极强的气旋，不然不会对内部的乘客有任何影响。
车队很快就到达了位于波士顿南郊区的通用电气总部，从远处就能看到一栋超级大厦。
这是一栋楼高76层的大厦，如果在香江，这绝对是第一大楼，但在美国，只是普通大厦中的一位而已。
而大厦之外，则是一片商业楼区，整个区域皆是通用电气所有，形成了一个诺大的总部，这里只是通用电气公司的正式员工就高达1.6万人。
韦尔奇与几名公司高层亲自带着徐志一行人简单的逛了一遍通用电气的总部大厦，也简单的介绍了一番。
“徐先生，请坐。”在大厦内转了一圈之后，二人来到了韦尔奇的办公室。
徐志笑道：“多谢。”
“有一点我很好奇，徐先生为何一定要入股通用电气，6亿美元的现金，可以收购不少美国中型的企业了。”韦尔奇笑着问道，他一直很是奇怪，为什么对方这么看好通用电气。
巨额资本投资大型公司，大部分是为了控制该公司，或者至少在一定程度上能够影响该公司的决策，但徐志此次投资显然不是为此，纯粹只是一场商业投资。
资本市场中大公司的回报率一般来说只能是稳，很难达到高回报的要求，通用电气目前市值高达一百多亿美元，是美国最大的工业巨头公司之一，大股东一般皆为大型的退休基金或者工会基金。
徐志笑道：“与其说我看好通用电气，还不如说我看好韦尔奇先生，我相信现在的通用电气在韦尔奇先生的带领下，必然能够给予我们这些股民更高的回报。”
“徐先生过奖了。”韦尔奇笑了笑，他自然不信这一套，不过既然问不出来，他也不强求，反而问道：“听说徐先生将整个rca电视的生产全部搬到了内地？”
“对，内地的人工价格非常之低，而且土地价格便宜，税收也非常优惠。”徐志点点头，这并不是什么机密，又问道：“韦尔奇先生难道对内地投资也有兴趣？”
323 全新的合作
韦尔奇笑着摇头说道：“暂时没有这个计划，不过我希望在未来，我们能够在这方面有所合作！”
“如何合作？”徐志问道。
韦尔奇说道：“我希望，贵公司在内地的工厂能够替通用电气代工生产一部分家用电器。”
“抱歉，美的公司不会做任何公司的代工厂。”徐志摇头拒绝道。
美的公司自己生产家用电器主要是因为这一行竞争激烈而利润太低，在内地兴建工厂，可以降低成本，同时也可以提高在内地方面的影响力。
这其中的投资对于徐志这个穿越者来说没有任何风险，因为他知道未来，知道在内地投资不会有任何问题。但对于诸多国际巨头，却是风险极大的因素，因为他们害怕因为政治因素而导致投资失败。
韦尔奇想的很是简单，让美的一方承担他们认为极高的政治风险，然后自己还可以免去生产制造方面的繁琐管理。
韦尔奇笑着说道：“徐先生不用急着拒绝，我这边还有另外一个方案，我们可以合资在内地进行投资，专门兴建一家大型制造工厂，我们双方共同管理，徐先生以为如何？”
“只是生产家用电器？”徐志问道。
韦尔奇点头道：“对，虽然美的和通用电气都有家用电器业务，但通用电气的主要产品是冰箱及空调，而美的主要产品是电视机，我们之间并没有太过激烈的竞争，这是这次合作的基础。
更何况，目前整个美国的电器市场一半以上都被日本品牌占领，我们的敌人应该是他们，对吗？”
“我倒是有些心动了。”徐志笑了笑说道，韦尔奇说的的确有道理，电器市场这么大，只要不混到前三的水平，那么把同行当作敌人是很白痴的行为。
整个80年代是日本产品最嚣张的时候，丰田超过了通用，成为全球第一大汽车生产商，日本的衣棉占领了美国60%的市场，家用电器行业也是一样，至少一半的品牌都属于日本。
即使美国提高关税、逼迫日本公司来美建厂，但一直效果不佳，直到后来的广场协议，再加上亚洲其他地区经济的崛起，才彻底了结了此事。
韦尔奇也看重了内地低廉的人工成本，但却不敢直接过去兴建大型工厂，在原先的历史上，虽然在1979年通用电气就已经与内地展开贸易合作，但真正意义上的投资要等到1991年。
去任何一个国家投资赚钱，即使是强龙也得带上地头蛇，显然，韦尔奇是看重徐志本身是个华人，而且与内地政府关系较好，也了解内地的文化，双方合作就是各取所需。
韦尔奇笑道：“这是共赢的合作，我们的敌人是所有的日本品牌，我计算过在内地生产的成本，只要质量方面的控制合格，你我双方的利润都能高达数千万美元。”
“合作可以，但是我有另外一个要求！”徐志笑着说道：“我希望通用电气能提供制冷压缩机方面的一些专利。”
“可以，只要价格合适。”韦尔奇沉思了片刻，点头同意道，电器市场不在乎多一个同行，对他来说，降低生产成本才是最重要的。
“那不知道这次投资的规模有多大？”徐志接着问道。
韦尔奇道：“500万到1000万美元之间，预估的生产能力是一百万台冰箱和一百万台空调，除了压缩机，其他所有的配套都会放在内地。
以后则根据情况再增大规模。”
徐志皱眉问道：“这投资似乎不够吧？”
韦尔奇道：“通用电气在华盛顿州的一家家用电器工厂今年年初已经正式关闭，本来准备迁往墨西哥，现在我已经决定将这家工厂的设备运往中国内地。”
“如果使用以前的生产线的话，有一点韦尔奇先生一定要注意。”徐志笑着说道：“内地的工人人工成本非常之低，但总体文化水平不高，所以美国这边的先进生产线未必适合内地。
不是说不能生产，而且从成本上来看，贵方可以根据实际情况，适当的更改生产线，这样才能获取最高的收益。”
“明白了，我会与工程师们协商好这件事。”韦尔奇点点头，他也是技术出身，后来才参与管理，一些道理他也明白。
徐志笑道：“既然这样，希望我们能够早日达成这一切的合作。”
……
如果在80年之前，在美国投资，想要通过美国外商投资委员会的审核，很多时候可以拖个一年半载。
但81年之后，里根总统上台，开始了一些列的大规模减税、退税、放开市场监管，及吸引外资，这使得美国的经济在整个80年代迅速发展。
对于外资投资方面，除了影响国家安全的公司，其他任何行业皆可，这也是为什么到了80年代末，索尼能够吞并哥伦比亚公司的根本原因，不然即使索尼再肯当冤大头，美国政府那一关就过不了。
和记黄埔公司入股通用电气并没有引起太大的风波，这并不是一场公司收购，普通民众对此也不关心，经过一个星期的努力，美国外商投资委员会同意了这一项入股要求。
5.8亿美元的代价，和记黄埔公司获得了通用电气3.9%的股权，成为了整个通用电气公司中最大的外资股东。
作为入股的代价，和记黄埔公司放弃了所有股票所携带的投票权，不过却有另外一个好处，这些股票只有一年的冷冻期，一年之后就可以自由流动，这实际上更符合徐志的投资目的，反正就是只想赚一笔快钱而已。
通用电气公司为上市公司，接受了接近6亿美元的投资，自然需要对外公布，而且韦尔奇为了增加公司的品牌宣传，还特意举行了一次正式的签约会，地点就在波士顿市政府广场。
当着无数记者的面，徐志与韦尔奇各自在准备好的双份合同上签好了字。
在闪光灯之下，二人正式交换了合同，随后又简单的回答了一些记者的提问。
而这些只是明面上的合作，最近一星期，徐志与韦尔奇已经达成了多方合作，美的与通用电气将会全力在家用电器领域进行多方位合作。
美的公司可以低成本的获得通用电气公司的大量非核心技术专利。
而通用电气也可以通过徐志在亚洲的影响力，逐步将美国国内高成本的生产工厂关闭，再将生产业务迁至内地或亚洲其他地方。
双方将会在这种合作基础上形成战略合作关系，共同对抗日本品牌，争夺国际市场。
……
324 秋田书店
日本东京，羽田机场：
“董事长，欢迎来到东京。”机场之外，一名50岁的日本男子带着几名手下，对着徐志一行人鞠了一个约90°的大躬。
“泷泽先生辛苦了。”徐志笑着说道，来接机的名为泷泽一郎，以为是日本最顶级的青田律师事务所的资深律师之一，曾经在美国留学，英语熟练，因为长期与徐志旗下在日本的分公司有多次合作，后被邀请加入，成为徐志旗下诸多产业在日本的重要管理成员之一。
经过几年的发展，美的集团通过街机、家庭游戏机、gameboy等热销产品，已经在日本与数家经销公司形成了稳定的合作关系，同时也在东京组建了自己的分公司。
虽然赚了不少日元，不过这些钱并没有调回香江，而是留在了日本，在东京与大阪等大都市购买房产物业。
二战之后，整个日本的房价有三次暴涨的经历，分别是56-65年、67-74年、85-90年，其中74年之时日本政府发现房价已经出现泡沫，不过当时情况并不严重，于是通过宏观调控，大力发展制造业，首先了房地产泡沫的软着陆。
所以从76-84年，整个日本的房价平均来说是稳中有升，但升幅非常之低，低于普通民众收入的上升。
这就给了徐志等人很好的操作空间，利用现有的资金和日本本土银行的贷款，在日本大城市购买物业后再转租出去，以租养贷，通过这种方式，徐志目前在日本一共有7栋小型写字楼，5栋在东京、2栋在大阪，另外则有几栋豪华别墅及一间位于东京港区的阁楼公寓。
虽然房价远比不了85年之后，但这里是东京，中心商业区的房价在全球也能排上前十，徐志旗下的几栋楼也只能说目前还处于城市郊区地段。
但只要再过几年，广场协议之后，日本人疯起来连公共厕所都能炒出高价，这些目前还在郊区位置的大楼将会变成寸土寸金。
实际上在明知房价上涨的情况下，开发住宅市场的利润最高，可惜日本的外商投资法对外资进入有着极严格的要求，国外资本很难进入这个行业，更重要的是，这一行的水太深，没有足够的背景，在外地也根本玩不转。
东京，新宿区，这里是日本东京的三大副都之一，在后世，这里是核心的商业cbd聚集地，但在现在的1981年，各种摩天大厦还未全部出现，美的公司与去年在这里买下来一栋19层楼的小型写字楼，总计2万平米，徐志旗下在日本的诸多产业都一起搬了进来。
“这里的风景不错。”徐志站在楼上的最高层，看着远处的富士山笑着说道，现在虽然快到夏天，但山顶之上还是一片白雪。
泷泽一郎笑着说道：“董事长您如果是3月份来的话，还可以欣赏到东京市的樱花。”
“那就下次吧。”徐志笑了笑，又问道：“与秋田信忠约好了没？”
泷泽一郎点头道：“已经约好了，今天下午两点，在秋田书店的公司总部见面。”
徐志翻手看了下时间，现在已经十点半了，于是说道：“那先一起去吃饭吧，之后我们再一起去秋田书店。”
“嗨！”泷泽一郎鞠了一个大躬，笑道：“董事长，我知道一家料理店的口味非常的好，您一定会喜欢。”
“行，那就去吧。”徐志点点头，既然来到了日本，自然要去尝尝本地的可口食物。
……
下午两点，千代田区，秋田书店总部：
“秋田先生，您好。”秋田书店的社长办公室外，徐志终于见到了这个已经合作了许久，却从来没有见过的秋田信忠。
在后世，说起日本漫画行业，熟悉的人都会知道共有三大巨头，分别是讲谈社、小学管与集英社。
三大巨头旗下都有各自的数本知名杂志，知名程度最高的是少年magazine、少年sunday、少年jump等等，从60年代至后世的21世纪，三大社几乎瓜分完了日本所有的漫画市场。
不过实际上，还有一个知名程度最低的秋田书店，论起规模是日本第四，只不过与前三者不在一个数量级，因此，并不被行内人士认可。
秋天书店的旗下最知名的漫画为周少年，巅峰时期每期的发行量为50万本，这比起其他巨头动辄几百万本的发行量实在是差的太多。
不过虽然不在一个数量级，但秋田书店的销售网络却是遍布整个日本，或者店面不如其他三大巨头的多，但覆盖的地理范围却是一样。
这也是徐志旗下的漫画业务却第一个找到了秋田书店的主要原因，与顶级的人合作，人家根本不带你玩，就算带了也只能喝汤。但秋田书店本身的效益就不是很好，这种情况下才能获得最高收益。
“徐先生，欢迎来到日本，也欢迎您来到秋田书店。”秋田信忠热情的握住徐志的手，笑着说道。
秋田信忠的个子比较矮，也比较瘦，但声音洪亮，中气十足，为了欢迎徐志，还特意去专门学了几句粤语。
徐志笑道：“秋田先生客气了。”
“请进。”秋田信忠退后半步挥手邀请徐志进入办公室内，这是一间不到20平米的办公室，比起香江的很多富豪，这简直就是可以用寒酸来形容。
秋田信忠笑谈分声的向着徐志介绍着办公室内挂着的一排排漫画作品，所有的墙上上都是这几十年来整个秋田书店最出名的各种漫画，从其中的风格上来看，可以很明显的看出50、60、70乃至现在的80年代的漫画风格是完全不一样的
其中一副蜡笔小新的漫画吸引了徐志的注意。
见徐志看着“蜡笔小新”的漫画，秋田信忠笑着说道：“徐先生的公司的确是人才济济，居然能够以一个普通3岁孩子的视角，创作出了如此经典的漫画，真是佩服啊！”
“这只是开始而已，秋田先生，我旗下的漫画公司已经准备好了数个漫画故事，只要你我之前谈好了正式合作，这些漫画就可以逐步的登陆日本市场。”徐志笑着说道。
“我能否先知晓这些漫画的剧情？”秋田信忠问道。
“不行。”徐志摇头道：“这是我公司的机密。”
秋天信忠皱着眉头，又问道：“之前我们合作的很好，何不再继续这样合作下去。”
徐志摇头说道：“秋田先生，之前的合作是什么情况，我和你都很清楚，我是带着诚意来协商的，希望你我双方能够真正意义上的达成长期公平的合作！”
325 另有计划
日本的漫画市场规模极大，即使在70-80年代，包括漫画报刊、漫画单行本、周边玩具、动漫影视化、漫画现象授权，这些一起形成了一个年产值百亿美元的庞大利益链，任何一个外部资本想进入这个行业分享蛋糕，都是极为困难之事。
长兴漫画早在79年就开始在香江本土制作“搜神记”的漫画周刊，凭借着“玄幻”的背景设定，在香江、湾湾以及其他华人聚集区域都引发了不错的轰动效应。
第一个试图将“搜神记”漫画引入日本的就是秋田书店，虽然没获得太大的成功，但也不算太失败。
后续，长兴漫画推出了新的漫画“蜡笔小新”，这部漫画在日本立刻火爆了起来，取得了每期平均销售60万的成绩。
这个成绩比起集英社等三大巨头的巅峰作品还差的很远，不过对比整个秋田书店的历史，却已经是破了记录。
“那不知道徐先生想要如何合作？”秋田信忠问道。
“我公司准备兴建一家大型的印刷工厂，未来我方的漫画将由我公司自己刊印印刷，在日本这边的市场，我会以合适的价格卖给秋田书店。”徐志正式的说道。
“这么说，徐先生是准备自己创建一个新的周刊了？”秋田信忠脸色不太好看，之前的合作是他们书店以固定的价格从香江购买每一期的故事，之后的销售好与坏与漫画提供方没有任何的关系。
这实际上也是日本漫画公司与普通漫画家的正常合作方式，而一些厉害的大师则可以从每份的销售中提取分红，甚至未来版权开发也一样有提成。
秋田信忠原本以为最多就是分成，想不到对方居然要自己创建一份周刊，如果这样，对方也只是需要自己的销售网络而已。
徐志点头道：“不错，至于利润方面，我方绝对不会亏待合作伙伴。”
秋田信忠皱着眉头想了好一会，说道：“徐先生，在日本重新创立一部新的漫画集刊是非常困难的一件事，我们秋田书店的周少年已经是比较成功的一本周刊，利用现有的条件获取利润不是更好吗？”
徐志摇头笑道：“创立自有品牌是我公司的既定计划，这点不会改变。”
秋田信忠沉默了会，又说道：“如果是这样的话，我公司的董事会很难通过这样的合作方案。”
徐志笑道：“秋田先生，我觉得你们董事会可能陷入了一个误区，他们不会以为我只能与你们秋田书店进行合作吗？”
秋田信忠看了一眼徐志，说道：“连我们秋田书店都很难接受这样的条件，徐先生认为集英社、小书馆会同意吗？
又或者徐先生去找其他连锁书店进行合作？在日本，我敢保证徐先生找不到另外一家。”
“这点我相信。”徐志点点头笑道，日本的几大漫画巨头已经垄断了几乎所有的渠道，想绕开他们基本上不可能。
秋田信忠又问道：“那徐先生又是什么意思？”
徐志笑道：“我的意思很简单，如果实在不行的话，那就放弃日本市场了。”
“放弃日本市场？”秋田信忠愣了下，日本可是整个亚洲最大的漫画市场，这里的漫画规模超过了其他亚洲国家地区的总和，整个全球也只有美国的市场规模能与其抗衡。
但美国的漫画风格与亚洲的文化完全不一样，日本的一些火爆漫也能够在美国获得一定的成绩，但与“火爆”两个字还相差很远。
“徐先生这是什么意思？”秋田信忠皱眉说道：“放弃日本的漫画市场，这可是等于自断右臂？”
“漫画市场的利润虽然高，但也未必比得了我旗下的其他产业。”徐志笑了笑说道：“就像搜神记在香江火了之后，贵公司一样专门到了香江想要购买版权。
如果我旗下的漫画成绩不好，那说什么都没有意义。
如果成绩可以，那必然还有机会进入日本市场，没人会与钱过不去吧？”
秋田信忠点头笑道：“的确，我们日本的漫画公司也会引入海外优秀的动漫作品，但引入漫画是一回事，同意徐先生在日本发行自己的漫画周刊却是另一件事，不管是集英社还是其他漫画公司，他们都不会同意。”
“未来的事情可说不准。”徐志笑着说道：“既然这样，那我就告辞了。”
秋田信忠也站了起来说道：“希望徐先生能够认真考虑一下我提出的合作方案。”
“我会回去好好考虑的，今天多打扰秋田社长了。”徐志礼貌的说道。
……
回去的路上，窗外东京街区的风景飞速的向后退去。
徐志问道：“刚才的事你怎么看？”
“日本的动漫市场早就已经被彻底垄断，外部的漫画想进入其实不难，但海外公司想在日本单独发行自己的刊缉甚至想掌控发行渠道，都是非常的困难。”泷泽一郎回答道，作为日本分公司的律师顾问，老板在谈判时，他刚刚一直在旁边。
徐志笑着问道：“我在日本投资开个几百家店也不行吗？难道法律上还不容许？”
泷泽一郎摇头道：“法律上当然不会阻止，可是日本的漫画店已经很密集，即使是三大漫画公司，他们之间的渠道也是有很大的重复。
而且漫画的真正渠道很多都是报亭，这方面的数字是被政府限制的，我们如果全部投资店面的成本太高了。”
“嗯……”徐志看了看窗外，不到一分钟的时间，就看到了2家小的报亭，在互联网时代来临之前，不管是什么报刊，周刊，主要的渠道还是通过报亭，因为成本低，而且位置好，方便客户购买，这一块已经被先来者垄断，后面的人的确很难再想到破解之法。
徐志接着问道：“那如果我收购一家已经成熟的连锁书店呢？”
泷泽一郎说道：“可以是可以，但是漫画的发行需要与众多的书店一起合作，我们只收购一家，效果未必能有多强。”
“这你就不用管了，我们华人有一句话叫做千里之行，始于足下，路是要一步一步走的，你先联系银行或者一些证券公司，看看有没有哪家连锁书店愿意出售，先收购下来再说。”徐志笑着说道。
泷泽一郎点点头说道：“好的，我明白了。”
徐志道：“另外你还要再做一件事，蜡笔小新已经在日本有了一定的名气，你在这边找一家实力可以的动漫工作室，将动画片制作出来，第一集做好了之后送到香江，我要亲自审核。”
“明白了。”泷泽一郎点头答应道。
326 新的贷款
在日本又游玩了几天后，徐志等一行人回到了香江。
经过半个月的时间，和记黄埔公司与置地和佳宁集团就关于收购希尔顿酒店物业已经展开了数次谈判，但仍然有些细节方面没有谈妥，知道徐志已经回到香江之后，陈松青、与鲍富达立刻前来拜访。
和记大厦会议室里，陈松青、鲍富达、徐志、马士民等人分边而坐。
徐志翻了翻前面几次其他人的会议谈判记录，笑了笑说道：“两位，还有什么问题就请说吧，大家一起商量，我也希望这个项目能够早日定下来！”
现在是81年中，实际上地产市场已经开始出现了负增长，工业写字楼因为前几年的大批量兴建，但不少的工厂又因为内地的改革开放而搬往了内地深海市，这导致了工业写字楼空置率已经高达20%，租金已经开始下降。
商业楼盘和住宅方面方面也开始出现波动，时涨时跌，这是两股力量在博弈，一些人觉得房价到顶，开始抛售资产，而另一批人则觉得还有上涨空间，在不停的接盘。
徐志也不想这场谈判再拖下去，等到了82年初，地价拍卖的成交价格就会下降，到时候即使置地与佳宁仍然看好香江楼市的未来，但他们不是傻子，自然不会再高价接手。
陈松青笑道：“徐生，27亿港元的成交价格，不知道你可否满意。”
“可以。”徐志点头同意道，按照希尔顿酒店的位置及面积，这个价格也差不多，接近与最近几场拍卖的成交地价。
陈松青点点头，又接着说道：“徐生，按照和记黄埔公司与希尔顿酒店集团在20年前定下的合同，如果我们现在违约，需要赔偿3.3亿港元。
徐生既然不愿意与希尔顿酒店产生矛盾，那这个恶人由我们来做，但这违约金应该由和黄来出，这个要求也不过分吧？
可是和黄只肯额外减少2亿港元，要知道后续拆掉希尔顿酒店的成本就要几千万港元，这笔钱可是由我们出的。”
“陈生，虽然按照合同的确是需要赔偿3.3亿港元，不过这种法律规定漏洞多的是，我想以佳宁和置地的实力，想将这个价格降下来，应该不是问题吧。”徐志笑了笑说道。
陈松青皱眉说道：“不管容易不容易，这也需要动用我们的资源，而且还是与一家国际连锁酒店集团交恶甚至打官司，徐生什么都不做，就想白省了这笔钱，这是不是有些过分了。”
“陈生，在这种小事上纠结可不是你的风格，早日达成协议，将酒店拆掉，再建成香江第一大厦，恐怕收益远超过我们现在谈判的这点钱了。”徐志笑着说道，陈松青这两年可是出了名的不在乎价格，到处买东西以高价成交。
“徐生，大方可不是冤大头。”陈松青不悦的说道，他之前各种大方可是为了炒高股价，基本上是内部交易，对外宣称的高价而已，但现在这次谈判可是涉及到真正的利益，他自然不会再“大方”起来。
“这是两件事情，徐生可不要混为一谈。”鲍富达突然说道：“不过这是我们之间的第一次合作，置地可以退让一步，只要徐生和上次一样，肯让东亚银行以13%的利息贷款即好。”
“这不行。”徐志摇头笑道：“这涉及到内部交易，东亚银行与和黄都是我旗下的公司，虽说这种交易不违反银行法，但我不答应。
而且东亚银行毕竟不是一家大型银行，资金没办法满足你们的要求。”
徐志也明白了过来，这陈松青与鲍富达还是打着东亚银行的低利息而来，不过现在可与之前完全不一样，前段时间东亚银行存款大增，为了早日将贷款发出去，才肯给予13%的低息，而现在银行内部收支已经开始平衡，盈利当然成为第一。
陈松青点头笑道：“这一点马士民先生与东亚银行的袁生已经和我们解释过了，徐生的担忧我们理解，但我们要求并不是这次的交易，而是后续建造大楼之时所需要的资金，我们希望这笔资金能走东亚银行的贷款。”
“大厦建筑费用？”徐志笑了笑问道：“这倒可以，不过还是和上次的规矩一样，必须要有足够的抵押物，同时你们双方也必须相互担保。”
“没问题。”陈松青笑着答应道。
鲍富达并没有回答，反而皱起眉头，沉思了片刻后说道：“这次置地不会再以股票作为抵押。”
上次已经用了5%的股票，虽然怡和与置地已经完成了互控，但他总是心中不宁，建造香江第一大厦需要的资金至少也要20亿港元，哪怕佳宁承担一半，这么多资金也需要更多的股票作为抵押，虽然他对香江的房产价格很有信心，但如果中途真的出了什么问题，置地的控制权即使不丢，但董事会也会被外人控制一个席位，这对于刚刚失去九龙仓的置地来说，是不被接受的。
徐志笑了笑说道：“鲍富达，你不会以为在没抵押物的情况下我会给你们数十亿港元的贷款吧？”
鲍富达说道：“我们以这栋大楼未来的权益作为抵押，这有何不可？
徐生，这也是目前香江房产市场的常态，我想你应该是清楚。”
“我知道。”徐志笑了笑，任何一个国家或地区的房地产出现疯狂，不外乎有两个原因，一个是政府默许，另外一个则是银行放水。
现在的香江也是一样，港英政府虽然也发现了房价太高，但受制于维持香江自由经济的承诺，港府干预的力度远不能和其他国家政府相比。
而银行方面则更是疯狂，用地皮抵押很正常，但此刻的香江很多银行敢以未来房价作抵押，也就是银行先贷款，抵押物就是未来房子造好后的大楼。
一些疯狂的甚至赌的就是房价还会继续涨，凭借着此发放高额度贷款。
如果房价一直涨，这自然没有问题，但如果碰到了一点点波动，那整个运营体系也就彻底完蛋。
徐志想了想，又说道：“这样吧，如果怡和集团肯担当这次的担保，我可以答应贷款。”
“怡和作担保？”鲍富达皱眉起来。
“对，怡和、置地、佳宁就这笔大楼建设资金相互进行担保，这样的话我不需要任何抵押物，两位觉得如何。”徐志笑着说道。
“我需要回去与纽壁坚商量一下，原则上我同意这个方案。”鲍富达想了想说道，贷款肯定是要有担保的，大企业间相互担保也算正常，毕竟只要整个房产项目发展顺利，大楼建设完成之后楼花售出之时就能够狠赚一笔，至于所谓的抵押，只要有钱归还，也就烟消云散了。
“好，鲍富达先生就是爽快。”徐志笑了笑说道，在之前的几次会面中，鲍富达对于纽壁坚的态度还是颇为尊重，但现在看来，已经是另外一种情况了。
原因也很简单，怡置互控虽然保住了置地不会被抢走，但同时置地也成了怡和的控股股东，这自然会引起鲍富达这个置地大班的心态变化。
陈松青笑着说道：“好，能够再次与徐生合作，就是爽快。”
327 只有美元了
“你这家伙，当然什么都愿意。”徐志心中暗笑道，陈松青这家伙玩的就是空手套白狼，一些自己的项目通过虚假巨额交易来拉高股价从而获得贷款。
而如果是与置地、恒隆这种大型公司合作的项目，则拼命利用银行贷款，将项目做完，只要房价一直在涨，项目获利即可。
这其中陈松青不可能在乎什么抵押，银行需要抵押是为了控制风险，可在他看来，如果我获利赚钱，贷款还掉了，还有什么风险可言？
不少香江及海外银行都被坑的倾家荡产，就是因为如此。
徐志问道：“这栋大厦你们的预算是多少？”
陈松青笑道：“我们佳宁与置地计划在希尔顿酒店的位置兴建一栋80层的高楼，可出售面积为140万平方尺，大厦因为还没有正式招标，建筑成本难说，不过应该在20-25亿港元之间。”
“好庞大的计划，那不知道这栋香江最高的建筑两位是准备持有，还是准备出售？”徐志笑着问道。
“全部出售。”鲍富达回答道，如果是几年前的置地，他们必然会宁可负债累累，也要留下这栋超级大厦用来慢慢收租。
可这一年以来置地与几大华资集团联手开发地皮，他才发现华资地产公司的方法才是真正的赚钱之道，以一笔小资金起步，然后全力使用银行的贷款，楼还未建好就将楼花出售，获利后再偿还银行贷款，通过杠杆的作用，资金很快就能几番，然后再征战下一个楼盘。
这种方式轻松上阵，赚一笔钱就换地盘，置地参与几次之后获利颇丰。
“80层楼，140万尺。”徐志心中默算了下，如果计划真的成功，这的确将是香江的一栋超级大厦，目前香江最高的合和中心也才66层。
而按照目前香江中环的房价，一平方尺的价格在4000-5000港元之间，140万尺，总价56-70亿港元之间，扣去付给和黄的27亿港元的地皮价格、20亿港元左右的建筑成本，毛利润应该能在10-20亿港元之间。
不过还涉及到拆除酒店、银行利息支付、税款等等，估计净利润应该有10亿港元左右。
看起来利润率不是很高，但要清楚不管是支付和黄的26亿低价以及20亿左右建筑费用都是贷款，置地与佳宁可能动用的资金只有几个亿，凭着他们两家公司的名气，所有的资金全是银行所出。
而对于佳宁和置地来说，算法可能还不一样，他们会认为房价还会上升，如果房价再涨个20%，他们的利润又能增加个10亿。
房地产行业的暴利就在于此，以几亿成本撬动10亿甚至更高的利润。
徐志又说道：“东亚银行可以给你们的建筑费用提供担保，不过因为你们并没有直接的抵押物，所以利息方面只能是16%！”
陈松青皱眉道：“徐生，你也是地产公司的老板，这个项目你很清楚，不可能会出现亏损，况且我们三家公司愿意联合担保，16%的价格似乎太高了吧？”
徐志摇头道：“我只是从银行的角度来看事情，陈生，如果你不满意的话，可以去其他银行试试，看看他们又能给出多少的优惠？或者拿出能够抵押之物。”
陈松青沉默了下来，从口袋里取出一包烟，抱歉说道：“我出去抽根烟。”
“好，那就休息一会吧。”徐志笑着说道，他丝毫不担心陈松青与鲍富达会不答应。
此刻的香江，利息极重，如果是没有任何抵押的贷款，很多银行都不会轻易放贷，即使以置地和佳宁集团的规模，想获得无抵押贷款，手续也极其繁琐，贷款利息也必然是离谱的高。
去年置地与船王的九龙仓之战爆发的最后时期，包玉钢一个电话从沈弼手中借到20亿成为了历史佳话，但无数人不知道的是这笔贷款利息高达21%，包玉钢获得九龙仓后资金已经枯竭，但高利息之下压力太大，不得不连续变卖了不少船只，在几个月之内就还清了贷款。
而即使以沈弼在汇丰的地位，也因为这笔贷款没有经过董事会的同意而备受打击，甚至香江银监会也发出警告令，认为这笔贷款风险极大，如果出了意外会威胁到香江的金融安全。
这也是因为在银行所有的贷款项目中，无抵押贷款的风险太大，特别是针对本身就负债极重的房产公司，不出事还好，一旦出了问题，银行规模小一点的都能被挤兑破产。
徐志敢贷出这笔钱，是因为他知道未来置地能在83-84的地产危机中扛过去，唯一的风险佳宁也被他以连环担保，将责任推给了置地，如果因为他的出现，导致置地的债务更重而承受不住，那就更棒了！
而对置地而言，怡和已经快压制不住膨胀的鲍富达，同时，他本身就十分看好将来香江的房地产市场，即使到了82年，香江低价已经下跌，鲍富达还认为是抄底的好时机，硬是拍下了未来交易广场的那块庞大地皮。
至于佳宁，就更简单了，反正就是空手套白狼，能套就套。
过了十分钟，众人又回到了会议室。
“徐生，我们可以接受16%的利息，不过希望东亚银行再支持我们一亿港元，用于拆除现在的希尔顿酒店。”陈松青笑着说道。在这中环区域拆一栋20几层的大楼，成本也不会太低，几千万港元是最少的，光是垃圾清理，就不知道需要多少渣土车来运载了。
“可以。”徐志考虑了一会，点头答应道，都已经借了几十亿了，也不在乎多这一亿，显然，置地和佳宁准备将银行的资金利用到极致，能不自己出钱的就用银行的钱。
“那祝我们合作愉快了。”陈松青笑着说道，准备握手庆祝。
“等等。”徐志突然挥手。
“怎么了？”陈松青的手楞在半空中，鲍富达也不明所以。
徐志笑道：“有一件事忘记说了，东亚银行已经在美丽华酒店项目上为两位提供了巨额资金，同时也在内地支持了不少基建项目，所以资金方面已经暂时不够再支持两位。”
“……”陈松青脸色都快青了，不过还是很注意场合，发狠声的问道：“徐生这是什么意思，银行如果没钱的话为什么不早说，大家的时间都是很宝贵的。”
“两位不要急。”徐志笑道：“东亚银行是没有钱，不过我有，我会从美的的海外公司调集资金，只不过有一个问题，美的公司的资金是美金。”
“换过来不就行了？”陈松青不解的问道。
徐志摇头道：“换来换去只会便宜港府，所以我的意思是直接贷美元给两位，到时候两位再还美元就好。”
328 布局置地
“以美元贷款？”陈松青皱着眉头，他明白徐志的意思，对方显然是不想承担这外汇兑换过程中的手续费。
80年代的香江虽然已经外汇自由，任何人皆可以持港元兑换外币，不过却需要一定的手续费，数目小倒也没什么，但数目大的话，手续费也是一笔不小的数目。
鲍富达说道：“徐生，这里是香江，你的银行是香江的，我们的公司也是香江的，用美元的话不是很奇怪吗？”
“那就没办法了，东亚银行没钱，两位如果接受不了的话，可以去其他银行试试。”徐志耸耸肩说道。
“我答应了。”陈松青答应了下来，20亿港元外汇转换需要几千万港元的手续费，是有不少，但比起东亚银行能提供的优惠利率，也算不了什么。
徐志点点头，对着鲍富达笑道：“鲍富达先生觉得怎么样？”
“徐生不会还有什么其他要求吧？”鲍富达反问道。
“绝对没有了。”徐志摇头笑道。
“那置地也可以答应。”鲍富达点头说道。
徐志站了起来伸出双手笑道：“那就祝我们合作愉快了。”
……
陈松青与鲍富达一行人离开和氏大厦后，徐志叫来了何国原与王礼明，将与置地佳宁合作之事简单的重复了一遍。
王礼明问道：“董事长，为什么要以美元贷款？东亚银行目前的资金虽然已经不够，但只要再等待一段时间，完全可以再吸纳足够的港元存款，置地与希尔顿酒店的谈判估计都需要很久，更不要说后面的拆除建筑物和清理垃圾，没个一年半载根本不可能完成，银行那边完全有足够的时间准备这一笔资金。”
“这你不用管，我有我的打算。”徐志摇头笑了笑，又问何国原道：“美的这边能筹齐4亿美元吗？”
“4亿美元的话，就需要出手一些投资美国公司的股票了。”何国原答道，只是去年的1980年，美的公司的利润都超过了4亿美元，加上前几年的利润，账上的现金已经积累了超过十亿美元。
但这些资金不可能放在银行里吃利息，除了在79年之时调集一部分帮助过恒大公司收购和黄与港灯，其他的资金都在海外账户上。
按照徐志给出的一些建议，所有的利润成立了一支投资基金，在美国的股票市场上购买了一些欧美部分公司股票，而这些股票每年的涨幅及分红都很不错，也令公司的收入大增，现如今，整个美的公司，金融投资的收益已经占到公司总利润的30%。
“这倒有些不划算。”徐志皱眉沉思道，不光是美的账上的现金，当初黄金期货的资金，除了收购马克卡车与rca电视业务，还有几亿美元的结余，这些资金都被他隐藏在海外基金里，分批投资着后世一些出名的传统企业，比如：可口可乐、沃尔玛、百事可乐、诺基亚等等公司。
这几个股票虽然比不了微软、思科这种高科技企业在未来的涨幅，但胜在目前市值够高，容积大，可以轻轻松松的容纳几亿乃至十几亿美元。
王礼明说道：“董事长，如果一定要贷给置地美元的话，我还有一个方法，您旗下的几家公司在美国是花旗银行的大客户，花旗银行驻香江的公司经理曾经暗示过我可以给我们一笔低息贷款，您觉得如何。”
“低息贷款，你的意思是我们借了花旗的钱，再把这笔钱贷给置地？然后赚个中间差价？”徐志皱眉问道。
王礼明点头道：“是这样，不过虽然里根总统上台后开始降息，但美国的利息比我们香江低不了多少，如果按照我说的操作，只能说能找到资金，但是很难赚多少钱。”
“行，那你去联系一下，不亏损就行。”徐志点头同意道。坚持给置地贷美元，就是为了未来再在港元暴跌的时候坑他一把，现在的4亿美元值20亿港元，等到83年下半年，却值30亿港元，一来一去置地与佳宁会在汇率上亏损超过十亿港元，而因为相互担保，佳宁破产后，置地就得承担所有的债务。
“好，那我等会立刻去联系花旗银行。”王礼明点头说道。
徐志说道：“另外还有一件事，从今天开始，我需要你在股市上慢慢的收购置地和怡和的股票，这个不是很急，千万不要让他们发现了，九龙仓之后，怡和的人就变得特别敏感。”
王礼明说道：“徐生，怡和与置地已经完成了互控，双方各持对方接近40%的股份，我们即使钱再多，也很难强行收购。”
“那你觉得有什么办法能够破解这招互控？”徐志笑着问道。
王礼明思考了片刻说道：“想从股市中攻破这一招，几乎不可能，唯一的办法就是从法律方面下手，废除这种连环结构，不过法无禁止即可行，香江法院未必会采纳这个意见。”
“这只能说是一种可能性。”徐志点头笑道：“还有一个办法，就是置地资不抵债，那么现在这招怡置互控就是整个怡和集团的末日。”
“资不抵债？”王礼明想了片刻后问道：“董事长的意思是只要房价下跌，置地就会资不抵债，可是如果我们赌错了，或者下跌的时间晚了，置地反而从希尔顿酒店项目中赚取了足够利润，那怎么办？”
“那只能说置地命不该绝吧。”徐志笑了笑说道：“不过我们也可以帮一把，你安排人去联系希尔顿酒店在香江的负责人，告诉他们一定要坚持保护自己公司的利益，时间越长，他能得到的好处越多。”
“明白了。”王礼明点头说道。
……
一周的时间转瞬即逝，在双方的律师安排之下，置地佳宁与和记黄埔公司就转让希尔顿酒店物业达成了协议，因为三方都是上市公司，因此举行了一次盛大的记者招待会。
置地与佳宁组成联合财团以27亿港元的价格收购和记黄埔旗下位于中环的希尔顿酒店物业，交易完成后，希尔顿酒店将会被拆掉，原址将兴建香江最高的一栋大厦。
消息传出，震惊了整个香江，置地、佳宁以及和黄的股票暴涨，同时拉动了整个港股，巨额成交的价格也为整个地产市场注入了一记强心针。
招待会上，据说基本上被陈松青的亮光所吸引，借着这个机会，他大肆宣传佳宁未来的投资计划，意图再一步拉高自己公司的股价。
徐志并没有参与这次记者招待会，因为和氏大厦有了一位重要的客人亲自来访。
329 收购魏城公司
“宋局长，欢迎光临。”和氏大厦办公室内，徐志笑着说道。
“徐先生，这里是香江，我可不是什么局长，我只是华润集团驻香江分公司的经理而已。”来人也客气的笑道。
“哈哈，那宋先生请坐吧。”徐志笑着说道，来人正是华润集团驻香江分公司的总经理宋建忠，也是魏城公司的负责人。
“多谢了。”宋建忠笑着说道。
徐志问道：“宋先生喝什么？茶还是咖啡？”
宋建忠道：“茶吧。”
徐志点点头，秘书也立刻前去准备。
“徐生，今天来这里是想与你讨论一下关于魏城公司之事。”宋建忠顿了顿说道：“你我双方已经讨论了很久，不知道今天能否结束这件事。”
魏城公司就是天水围4.83平方公里土地的所有者，现如今华润集团占股51%，恒大集团占股49%。
天水围位于香江新界，与深海市的蛇口隔海相望，在1979年之前，这里是一片农田与鱼塘，主要的居民就是当地的一些农民与渔民。
79年3月，受益于内地改革开放，香江的前途被一片看好。而当时整个香江人群大部分都聚集在港岛及九龙半岛之上，狭小的面积之上有接近500万人口。
是以，港英政府决定开发新界，最终选中了天水围，计划在这里兴建一个“卫星城”，而最初的三家开发商就是李嘉成、胡应滨及中资华润集团，其中华润占股51%，如果当初这个计划能够完成，华润集团将是最大的获益者。
华润集团成立于30年代，在香江的分部一直从事贸易工作，整个香江的大部分民众的食物及其他日常生活用品都是从内地而来，这一块由华润所垄断，就单以利润而言，整个香江能够超过华润的也是屈指可数。
不过华润是国企，大部分利润都得上交国库，在70年代，香江房地产市场火爆，华润也眼红地产的利润，但直到改革开放之后才敢正式进入地产行业，而这第一战就获得了接近5平方公里的地皮。
按照华润的原计划，整个天水围项目开发的时间横跨20年，投资超过200亿港元，兴建一座能够容下超过50万人的新市镇，如果这个计划成功，那么华润集团将会成为香江最大的地主。
然而正当华润准备在香江地产领域大干一场的时候，香江隔壁的深海市却提出了希望华润集团投资深海市的申请。
深海市是内地改革开放的重要棋子，中央高层对此也颇为赞同，即使华润当时的最高层前往京城叙述“天水围开发计划”的前途，但中央政府更多考虑的是政治方面的因素，因此华润的资金被调集前往投资深海的基建项目，而天水围项目根本没有足够的资金进行启动。
虽然没钱，不过香江的房地产实际上最重要的是土地，没钱并不重要，从银行贷款就好，但天水围最大的问题却是政治问题。
此刻，关于香江未来的中英谈判还未开始，不少人并不看好新界的发展前途，他们担心到了97年所有的投资都会化为灰烬，因此华润找不到合资伙伴，而银行方面自然也不肯贷款。
虽然小试了几个小型楼盘，但民众的热情太低，连炒房客都发现这边没前途后，都挥刀自损离开。
恒大集团自一年多以前就入股魏城公司了49%的股份，其中按照比例注资了一次2000万港元，后续所有的地产开发皆是华润所经营，但到了今年年初，因为几个项目亏损，资金耗光，恒大不肯再注资，华润也一样缺钱，于是魏城公司就陷入了严重的困境。
徐志点头道：“魏城公司现在的情况，是没办法开发天水围那一片土地，这根本原因并不是没钱，或者天水围的交通问题，即使我们再继续投入资金，建起来的住宅和商业也卖不出去，这种投资并没有任何意义，这一点，宋生应该比我要更清楚。”
天水围虽然交通成本有些高，但毕竟土地成本低，建起来的房子不可能没人要，要知道隔壁深海市的楼盘都被香江人疯抢而光，到天水围总比到深海市方便一点吧！
房子卖不出去的根本原因还是因为政治原因，现在的香江媒体已经开始关注新界租期的问题，这个问题不解决，谁敢来天水围买房子
“徐生说的很对，可是魏城公司的资金已经耗光，放在那边置之不理也不行啊。”宋建忠无奈的说道：“当初魏城公司拿下这块地之时，与港府也签了一系列的开发条件，现在长时间没办法开发，据说港府内部已经有不少声音要求收回这块地了。”
“那宋先生有什么想法？”徐志点点头问道，宋建忠的担心其实是对的，港府的确有意收回这块地，如果按照正常的商业合同，政府给了地你没能力开发，那么这块地就会被强制收回。
不过因为华润的背景，港府实际上还是给了足够的补偿，22.58亿港元，这是明年中旬港府收回整个天水围土地，同时以8亿港元的价格将其中位置较好易开发的38公顷土地又售回魏城公司。
在原先的历史上，这块地最终被李嘉成拿到手，在90年代开发了香江最大的围村“嘉湖山庄”，获利超过百亿港元。
只是38公顷，老李就获利百亿，而如果现在能拿下整个天水围接近500公顷的地皮，到了90年代，这又是何等的利润？
宋建忠摇头道：“我是没什么好的主意，所以才能请教徐先生，毕竟徐先生你也是魏城的股东。”
徐志想了想说道：“宋先生，如果华润觉得天水围项目无法进行下去，不如将股份卖给恒大，你觉得如何？”
“徐先生，你想收购整个魏城公司？”宋建忠也明白了过来。
徐志点头道：“对，既然华润没办法开发这个项目，我可以高价购买剩余的股份。”
宋建忠沉思了片刻，说道：“徐先生，即使你收购了整个魏城，也一样无法开发天水围这片土地啊！而且港府随时有可能会收回这片土地。”
徐志笑道：“我赌的是未来，至于与港府的交涉，这一点宋先生不用操心，收购之后，这一切就与华润集团没有任何的关系。”
“徐先生如果真的有这个意思，待我回去后联系上级，如果上面同意了，我会再来拜访您的。”宋建忠正式的说道。
“没问题。”徐志笑着说道：“6亿港元，这是我的报价，希望宋先生及华润集团的高层可以好好考虑这个报价。”
天水围虽然在后世的1982年被港府以22.58亿港元回收，但实际上那时地价已经开始下跌，港英政府为了交好内地，故意抬高了价格进行收购。
现在恒大公司提出6亿港元收购魏城公司51%的股权，价格方面已经非常合理。
……
“咚咚咚……”
“进来。”
“徐生，置地与佳宁购买希尔顿酒店的资金已经到账了，这笔资金我们该怎么处理。”马士民进来后汇报道。
“25亿港元，早知道这样，当初就不用那么麻烦在股市融资了。”徐志笑了笑又说道：“这样吧，你从和黄的账户上再调集几亿，筹齐30亿港元，再兑换成美元，然后去美国购买一些公司的股份，公司名单我过几天给你。”
“继续投资美股，是不是风险有些大？”马士民问道，之前和黄已经集资30亿港元入股通用电气，这次再投资美股，让他有些担心。
徐志笑道：“现在把钱放在香江我才更担心，你按照我的要求做就行了。
对了，贷款给置地佳宁的是哪家银行？”
“渣打银行。”马士民答道。
“渣打银行？”徐志笑了笑轻声道：“越来越有意思了。”